De nombreuses entreprises doivent encore déterminer le type d’espaces dont elles auront besoin à l’avenir. La grande majorité voit un potentiel d’optimisation dans leurs bureaux existants.
Pas plus de 14% des locataires de bureaux sont pleinement satisfaits de leur espace. Selon une enquête mondiale menée par Urban Land Institute (ULI) et The Instant Group, seul un locataire de bureaux sur sept déclare : Mes bureaux existants m’aident pleinement à atteindre mes objectifs commerciaux.
Le monde du travail est en pleine mutation : de nombreuses entreprises cherchent leur concept de bureau du futur, d’autres ont déjà mis les points sur les i – et louent des bureaux ou cherchent au moins des sous-locataires.
Dans tous les cas, les propriétaires et les locataires passent au crible leurs portefeuilles d’actifs. Car – et c’est la bonne nouvelle – pour la plupart des entreprises, le bureau conserve pour l’instant son rôle de refuge de la culture d’entreprise, de lieu d’échanges tangibles, non médiatisés, et d’instruction des nouveaux et surtout des jeunes collègues.
C’est une mauvaise nouvelle pour de nombreux propriétaires de bureaux existants : Selon une étude récente de l’ULI et de The Instant Group, une place de marché numérique pour les espaces de bureaux flexibles, seuls 14% des locataires ont déjà trouvé des locaux qui leur conviennent parfaitement, ainsi qu’à leurs objectifs et stratégies commerciaux. Inversement, 86% sont – au moins potentiellement – des chercheurs. Mais cela peut aussi représenter des opportunités pour les bailleurs et les développeurs de projets.
Actuellement, seuls 15% des locataires s’attendent à une réduction de la surface…
Cette réduction des surfaces ne doit pas nécessairement s’accompagner d’une diminution des surfaces : Seuls 15% des locataires de bureaux interrogés s’attendent aujourd’hui à ce que leurs besoins en surface diminuent d’ici cinq ans – même s’il n’est peut-être plus nécessaire de prévoir un bureau (individuel) pour chaque collaborateur. Un petit nombre d’entre eux – mais pas des moindres – s’attendent même à ce que leur soif de surface augmente, car a) ils souhaitent offrir à leurs collaborateurs la surface adéquate pour chaque activité (travail concentré en silence, salles de réunion, espaces de manifestation, lieux de rencontre pour des échanges spontanés et non protégés, etc.) et b) des commodités supplémentaires doivent faire leur entrée dans l’immeuble de bureaux, afin de rendre le séjour des collaborateurs plus long et si possible plus productif : Restauration, salles de sport, garde d’enfants.
…mais les bailleurs s’attendent à des réductions plus importantes
Le fait que pas plus de 15% des locataires de bureaux calculent actuellement une réduction des surfaces de bureaux doit toutefois être pris avec précaution, préviennent les auteurs de l’enquête : « C’est une affirmation entachée d’une grande incertitude, car de nombreux utilisateurs doivent encore se rendre compte de leurs besoins futurs en surfaces ».
Les bailleurs s’attendent en tout cas à pire : 60% prévoient une « légère » réduction de l’empreinte de l’espace de bureau du locataire moyen au cours des cinq prochaines années. D’autres 22% craignent même que cette empreinte ne se réduise « significativement ».
Les évaluateurs immobiliers doivent tenir compte de la flexibilisation du monde du travail
Selon l’étude, les locataires accordent déjà plus d’importance à des contrats de location plus courts et plus flexibles ou à des périodes de location et à des surfaces qui respirent, et ils envisagent plus souvent des services liés à l’utilisation, comme l’utilisation de salles de réunion, d’espaces événementiels, d’offres de fitness, etc. Ils se seraient également déclarés prêts à payer pour de telles commodités, non pas dans le cadre d’un contrat de location classique, mais en fonction de l’utilisation (pay per use).
Cependant, les propriétaires d’immeubles s’inquiètent de l’impact négatif que cela pourrait avoir sur l’évaluation : près des deux tiers (62%) des bailleurs s’attendent à une baisse de la valeur en capital de leurs biens immobiliers compte tenu « du modèle d’évaluation actuel qui ne reconnaît que les baux à long terme », indique l’étude. Et ils demandent : Les évaluateurs devraient reconnaître la valeur des services supplémentaires et facturés séparément et apprendre à l’avenir à concevoir le rôle du bailleur de bureaux davantage comme celui d’un exploitant et le bureau comme un bien immobilier d’exploitation à l’instar d’un hôtel : avec un taux de rotation élevé, des taux d’occupation fluctuants et des clients aux souhaits très flexibles.