Graphique du mois

Le 01/09/2020, par Oliver Rohr

Les incertitudes du premier semestre mettent la pression sur l’occupation des bureaux dans les principales villes d’Allemagne. La progression du télétravail et une possible réduction des effectifs, entraînant à long terme de moindres besoins en espaces professionnels, inquiètent de nombreux acteurs du marché. Toutefois, les signaux actuels laissent déjà entrevoir une certaine reprise.

L’évolution du marché des bureaux est très nuancée selon les différentes parties prenantes. Les réserves manifestées par les banques quant au financement de nouveaux projets de construction, le débat médiatique sur les vertus du télétravail et la baisse de la demande d’espaces qui en résulte, voire les premières semaines critiques pour les fournisseurs d’espaces de travail flexibles ont, dans un premier temps, donné le ton. Par exemple, l’indice allemand Hypo Real Estate Climate Index a enregistré un creux record à 69,7 en juillet 2020 (contre 140,3 en mars 2020) et s’est à peine redressé depuis.

Un regard sur le taux d’occupation actuel des bureaux en location – c’est-à-diredes locations aussi bien existantes que nouvelles – dans les sept premières villes montre qu’en raison des incertitudes économiques, les entreprises ont été beaucoup plus prudentes au cours du premier semestre de l’année. Les décisions relatives aux nouvelles locations sont mises de côté pour l’instant, voire reportées sine die, afin de pouvoir observer l’évolution de la pandémie et de ses effets sur l’économie au cours du second semestre. Par conséquent, le taux d’occupation du premier semestre 2020 n’a atteint que 66 % du niveau de l’année précédente, avec 1,13 million de m² de bureaux occupés, affichant d’ailleurs un déclin particulièrement marqué au deuxième trimestre 2020, comme à Francfort-sur-le-Main.

Les taux d’occupation des espaces de bureaux font preuve de retenue

Taux d’occupation dans les 7 premières villes au premier semestre 2020 en km²

Cependant, les indicateurs actuels de l’été 2020 affichent déjà une certaine convalescence du marché. En effet, de premiers gros contrats de locationapparaissent déjà, comme celui d’environ 10 000 m² de surface locative signé par le cabinet de conseil fiscal WTS Grouppour le développement du projet iCampus-Rhenania, dans la zone industrielle de Munich. Sans oublier la location d’environ 16 000 m² par MFG à Deka dans la tour FOUR-T1 actuellement en construction à Francfort, ainsi que d’autres importantes locations à Berlin et Hambourg.

La conjoncture économique des mois et des années à venir sera par conséquent décisive. Elle déterminera si les signaux réels – plutôt positifs –, des marchés locaux conduiront effectivement à moyen terme à une nouvelle expansion du marché de l’immobilier de bureau. D’importantes mesures fiscales permettront en outre de compenser au moins partiellement les effets néfastes de la crise actuelle.

Le volume de travail affecté par le verrouillage économique sera en partie rattrapé par une réduction de l’emploi (c’est-à-dire par le gel des embauches, l’expiration des contrats à durée déterminée, mais aussi par des licenciements), et en partie par diverses mesures visant à réduire la durée moyenne de travail des salariés restants, telles que le chômage partiel ou la réduction des soldes créditeurs sur les comptes d’horaires flexibles.

Bien que de nombreuses incertitudes n’aient pas encore été levées, il est à supposer que seule une petite partie de ce volume sera compensée par des suppressions d’emplois et que les entreprises tenteront de maintenirautant que possible leurs effectifs.En revanche, la part des indépendants touchés par la crise et le déclin des mini-emplois devrait être disproportionnellement élevés, mais leur impact sur les besoins en espace de bureau devrait être limité. La plupart des employés de bureau conserveront quant à eux leur emploi après la crise – l’instrument du chômage partiel étant considéré comme un moyen efficace d’éviter les suppressions d’emplois, en particulier dans le cas des emplois salariés.

Dans le secteur de la location de bureaux, il ne faut donc pas actuellement s’attendre à un effondrement fondamental de la demande dû à la baisse de l’emploi. Néanmoins, la crise laissera des traces, ce qui se traduit déjà par une forte baisse des chiffres d’affaires.

Contact: Oliver Rohr, chef de projet pour l’immobilier professionnel chezbulwiengesa,
rohr@bulwiengesa.de