Les bureaux sont vides à 55% en moyenne – pourtant, rares sont les entreprises qui souhaitent en supprimer. C’est un résultat qui peut paraître contradictoire au premier abord dans la troisième étude de PwC sur les bureaux à domicile. Mais l’explication se trouve dans les coûts de transformation liés à la sous-location.

Les experts immobiliers de PwC ont interrogé 125 employeurs pour la nouvelle édition de l’étude sur le home office. Le taux moyen d’occupation des bureaux mentionné par ces entreprises est de 45%. Inversement, cela signifie que les bureaux des entreprises interrogées sont en moyenne vides à 55%. Même aux heures de pointe, le taux d’occupation ne monte qu’à 63%.

La plupart des entreprises souhaitent donc revoir leurs surfaces de bureaux afin de les adapter aux besoins changeants d’un monde du travail plus flexible – mais rares sont celles qui prévoient de réduire leurs surfaces. Ainsi, seules 21% d’entre elles affirment encore vouloir réduire leurs surfaces de bureaux. En 2021, elles étaient encore 31% à vouloir le faire, et lors de la première édition de l’étude, la part des personnes souhaitant réduire leurs effectifs s’élevait même à 60%. Actuellement, la part des entreprises qui souhaitent augmenter leur surface de bureaux est même plus importante que celle des entreprises qui prévoient de la réduire. En 2020 et 2021, seules 18% des entreprises s’attendaient à une augmentation de leurs besoins en surfaces de bureaux.

La qualité de la surface joue aujourd’hui un rôle beaucoup plus important

David Rouven Möcker, expert immobilier chez PwC, conclut : « Alors que dans nos études préliminaires, la question de la réduction des surfaces était fortement mise en avant, il apparaît aujourd’hui clairement pour la plupart des acteurs du marché qu’il s’agit principalement de modifier l’équipement et la conception des plans tout en conservant la même surface. La qualité des surfaces en termes de durabilité et de bien-être des collaborateurs joue un rôle très important avant les discussions accrues sur le thème ESG ».

On pourrait imaginer que l’équilibre s’est déplacé parce que la plupart des entreprises ont déjà réduit leurs surfaces de bureaux. Mais cela ne semble être que partiellement le cas. En effet, à la question de savoir si elles prévoient de réduire les surfaces de bureaux, par exemple en sous-louant des surfaces partielles à des entreprises externes, elles ne sont pas seulement 82% à répondre par la négative. De plus, seuls 10% ont l’intention de le faire et seuls 8% l’ont déjà fait.

Pour les bureaux de qualité, le démontage est beaucoup plus rapidement rentable en raison du faible investissement nécessaire.

Une des raisons de la réticence à réduire les surfaces, du moins pendant la durée des contrats de location – qui, dans le passé, étaient généralement conclus à long terme sur dix, voire quinze ans – pourrait être les frais dus en cas de sous-location. Selon les modèles de calcul de PwC, ceux-ci ne devraient pas dépasser la barre des 650/700 euros par m², sinon la réduction de la surface n’est plus rentable au bout du compte, ou le sous-bailleur paie même plus cher. Si elle est respectée, une réduction de 20% des bureaux existants est déjà rentable ou atteint au moins le seuil de rentabilité.

Cela signifie que pour les locataires de surfaces anciennes et peu flexibles nécessitant un investissement important pour des travaux de transformation – PwC estime le coût à 1 600 euros/m2 – la réduction des surfaces n’est pas rentable. Sur une période de dix ans, aucune économie n’est réalisée par rapport à l’abandon de surfaces de bureaux inutilisées. Ce n’est que lorsqu’un locataire de bureaux vétustes et inflexibles, et donc nécessitant des investissements importants, aura réduit de 35% ses surfaces existantes que l’investissement aura un effet positif sur son cash-flow.

Les locataires d’espaces de bureaux flexibles et de haute qualité sont les plus rapides à trouver leur compte. Dans ce cas, les mesures de transformation ne nécessitent en moyenne que 300 euros/m2. Selon le calcul de PwC, l’économie de coûts s’élève à 7,6% pour une réduction de surface de 20% sur une période de dix ans. Pour les bureaux de grande qualité, une réduction de la surface serait déjà rentable pour une réduction relativement faible de 8% des surfaces existantes, en raison du faible investissement nécessaire.

Source : Harald Thomeczek IZ Immobilienzeitung