Viele Unternehmen müssen noch herausfinden, was für Räume sie in Zukunft brauchen. Die große Mehrheit sieht bei ihren Bestandsbüros Optimierungspotenzial.
Nicht mehr als 14% der Büromieter sind mit ihren Flächen vollauf zufrieden. Laut einer weltweiten Umfrage von Urban Land Institute (ULI) und The Instant Group sagt nur jeder siebte Mieter von Büroflächen: Meine Bestandsbüros helfen mir vollends, meine Geschäftsziele zu erreichen.
Die Arbeitswelt ist im Umbruch: Viele Firmen suchen nach ihrem Bürokonzept der Zukunft, andere haben schon Nägel mit Köpfen gemacht – und mieten Büros ab oder suchen zumindest nach Untermietern.
In jedem Fall durchforsten Eigennutzer und Mieter ihre Bestandsportfolios. Denn – und das ist die gute Nachricht: Für die meisten Firmen behält das Büro vorerst seine Rolle als Hort der Unternehmenskultur, als Ort des handfesten, nicht medial vermittelten Austauschs und der Unterweisung neuer und insbesondere junger Kollegen.
Die schlechte Nachricht für so manchen Bestandsvermieter: Lediglich 14% der Mieter haben der aktuellen Studie des ULI und von The Instant Group, einem digitalen Marktplatz für flexible Büroflächen, schon Räume gefunden, die perfekt zu ihnen, ihren Geschäftszielen und Strategien passen. Umkehrschluss: 86% sind – zumindest potenziell – Suchende. Worin für Vermieter und nicht zuletzt Projektentwickler allerdings auch Chancen liegen können.
Aktuell rechnen nur 15% der Mieter mit einem Flächenabbau…
Mit einem Flächenabbau muss diese Flächenrochade nicht zwingend einhergehen: Nur 15% der befragten Büromieter erwarten Stand heute, dass ihr Flächenbedarf binnen fünf Jahren schrumpft – auch wenn vielleicht nicht mehr für jeden Mitarbeiter ein (eigener) Schreibtisch vorgehalten werden muss. Einige wenige – aber immerhin – gehen sogar davon aus, dass ihr Flächenhunger zunimmt, weil a) sie ihren Mitarbeitern für jede Tätigkeit (konzentrierte Stillarbeit, Meeting-Räume, Veranstaltungsflächen, Treffpunkte für den spontanen und ungeschützten Austausch etc.) die passende Fläche anbieten wollen und b) zusätzliche Annehmlichkeiten Einzug ins Bürogebäude halten sollen, die den Aufenthalt der Mitarbeiter länger und möglichst auch produktiver gestalten: Verköstigung, Fitnessräume, Kinderbetreuung.
…aber die Vermieter rechnen mit größeren Einschnitten
Dass derzeit nicht mehr als 15% der Büromieter mit einem Büroflächenabbau kalkulieren, sei jedoch mit Vorsicht zu genießen, warnen die Autoren der Untersuchung: „Das ist eine mit großer Unsicherheit behaftete Aussage, weil viele Nutzer sich erst noch darüber klar werden müssen, wie ihr künftiger Flächenbedarf aussieht.“
Die Vermieter rechnen jedenfalls mit Schlimmerem: 60% prognostizieren eine „leichte“ Reduzierung des Büroflächen-Footprints des Durchschnittsmieters in den nächsten fünf Jahren. Weitere 22% befürchten sogar, dass dieser Fußabdruck sich „signifikant“ verkleinern wird.
Immobilienbewerter sollen der Flexibilisierung der Arbeitswelt Rechnung tragen
Schon jetzt kristallisiert sich laut Studie heraus, dass Mieter mehr Wert auf kürzere, flexiblere Mietverträge bzw. Mietvertragszeiträume und atmende Flächen legen und öfter mit nutzungsabhängigen Dienstleistungen wie eben der Nutzung von Meeting-Räumen, Event-Flächen, Fitnessangeboten usw. liebäugeln. Sie hätten auch die Bereitschaft bekundet, für solche Annehmlichkeiten zu zahlen – nur eben nicht innerhalb des klassischen Mietvertrags, sondern je nach Nutzung (pay per use).
Dies könnte sich jedoch, sorgen sich die Gebäudeeigentümer, negativ auf die Bewertung niederschlagen: Fast zwei Drittel (62%) der Vermieter erwarten angesichts „des aktuellen Bewertungsmodells, das nur langfristige Mietverträge anerkennt“, einen Rückgang der Kapitalwerte ihrer Immobilien, heißt es in der Untersuchung. Und sie fordern: Bewerter müssten den Wert zusätzlicher und separat abgerechneter Serviceleistungen erkennen und die Rolle des Bürovermieters künftig mehr als die eines Betreibers und das Büro als Betreiberimmobilie nach dem Vorbild eines Hotels begreifen lernen: mit einer hohen Fluktuation, schwankenden Belegungsraten und Kunden mit hochgradig flexiblen Wünschen.