Büros stehen im Schnitt zu 55% leer – trotzdem wollen nur die wenigsten Unternehmen welche abbauen. Das ist ein zunächst widersprüchlich wirkendes Ergebnis der dritten Homeoffice-Büro-Studie von PwC. Doch die Erklärung ist in den Umbaukosten für Untervermietungen zu finden.

125 Arbeitgeber haben die Immobilienexperten von PwC für die Neuauflage der Homeoffice-Studie befragt. Die von diesen Firmen genannte durchschnittliche Büroauslastung liegt bei 45%. Im Umkehrschluss heißt das: Die Büros der befragten Unternehmen stehen im Schnitt zu 55% leer. Selbst zu Stoßzeiten steigt die Auslastung nur auf 63%.

Die meisten Firmen wollen ihre Büroflächen deshalb überarbeiten, um sie den veränderten Bedürfnissen einer flexibilisierten Arbeitswelt anzupassen – mit einem Flächenabbau planen aber die wenigsten. So sagen nur noch 21%, dass sie ihre Büroflächen reduzieren wollen. Im Jahr 2021 wollten das noch 31%, und bei der Erstauflage der Studie lag der Anteil der Reduzierwilligen sogar bei 60%. Aktuell ist der Anteil derjenigen Firmen, die ihre Büroflächen vergrößern wollen, sogar größer als der Anteil der Unternehmen, die mit einem Abbau planen. 2020 und 2021 erwarteten nur jeweils 18%, dass sich ihr Büroflächenbedarf erhöhen wird.

Die Flächenqualität spielt heute eine viel größere Rolle

David Rouven Möcker, Immobilienexperte bei PwC, schlussfolgert: „Während in unseren Vorstudien noch die Frage nach Flächenreduktionen stark im Vordergrund stand, wird heute bei den meisten Marktteilnehmern deutlich, dass es vorwiegend um Änderung der Ausstattung und Grundrissgestaltung bei gleichbleibender Fläche geht. Die Qualität der Flächen in Bezug auf Nachhaltigkeit und Wellbeing der Mitarbeiter spielt vor den verstärkten Diskussionen um das Thema ESG eine sehr große Rolle.“

Denkbar wäre, dass sich Gewichte deshalb verschoben haben, weil die meisten Firmen schon mit dem Büroflächenabbau durch sind. Doch auch das scheint en gros nur bedingt der Fall zu sein. Die Frage, ob sie planen, Büroflächen zu reduzieren, indem sie z.B. Teilflächen an externe Unternehmen untervermieten, verneinen nämlich nicht nur 82%. Zudem haben das nur 10% vor, und lediglich 8% haben das schon umgesetzt.

Bei hochwertigen Büros lohnt sich ein Abbau wegen des geringen Investitionsbedarfs viel schneller

Ein Grund für die Zurückhaltung beim Flächenabbau zumindest während der Laufzeit von – in der Vergangenheit meist langfristig über zehn oder sogar 15 Jahre geschlossenen – Mietverträgen könnten die Kosten sein, die bei einer Untervermietung fällig werden. Nach Modellberechnungen von PwC sollten diese die Marke von 650/700 Euro pro qm nicht überschreiten, sonst rechnet sich die Flächenreduktion unterm Strich nicht mehr, oder der Untervermieter zahlt sogar drauf. Wenn sie eingehalten wird, lohnt sich schon ein Abbau von 20% der bestehenden Büros bzw. er erreicht zumindest den Break-even.

Das bedeutet: Für Mieter von alten und unflexiblen Flächen mit einem hohen Investitionsbedarf für Umbaumaßnahmen – PwC setzt 1.600 Euro/qm an – ist der Flächenabbau nicht wirtschaftlich. Über den modellhaft angesetzten Zeitraum von zehn Jahren werden hier keine Ersparnisse gegenüber dem Leerstehenlassen ungenutzter Büroflächen erzielt. Erst wenn ein Mieter veralteter und unflexibler und deshalb investitionsintensiver Büros 35% seiner Bestandsflächen wegreduziert, würde sich das Investment positiv auf seinen Cashflow auswirken.

Am schnellsten kommen Mieter hochwertiger und flexibler Büroflächen auf ihre Kosten. Hier sind für Umbaumaßnahmen im Schnitt nur 300 Euro/qm nötig. Die Kostenersparnis beläuft sich laut PwC-Berechnung bei einem 20%-igen Flächenabbau über einen Zeitraum von zehn Jahren auf 7,6%. Bei qualtitativ hochwertigen Büros würde sich eine Flächenreduktion wegen des geringen Investitionsaufwands schon bei einem vergleichsweise kleinen Abbau von 8% der Bestandsflächen lohnen.

Quelle: Harald Thomeczek IZ Immobilienzeitung