L’augmentation des taux d’inflation est susceptible d’entraîner une augmentation notable des loyers pour de nombreux utilisateurs de bureaux. Selon une analyse de JLL, presque tous les baux de bureaux conclus ces dernières années contiennent des clauses dites d’ajustement. « Il s’agit en partie de loyers progressifs, mais de plus de 80% d’accords qui prévoient l’ajustement du loyer à l’évolution du coût général de la vie », explique Helge Scheunemann, responsable de la recherche chez JLL Allemagne. Dans presque tous les cas, l’indice des prix à la consommation de l’Office fédéral de la statistique sert de base.
JLL a évalué des baux indexés d’une superficie totale de plus de 6,3 millions de m², situés dans près de 900 immeubles de bureaux à travers le pays. 82% de l’espace locatif est représenté par des contrats conclus en 2010 ou plus tard, 45% en 2018 ou plus tard, et 21% en 2020 ou plus tard.
La grande variété de clauses d’indexation est frappante. Au total, près de 100 accords différents ont été enregistrés dans l’échantillon. « Avec une part de 40%, la règle domine que chaque année, le taux d’inflation est complètement ajouté au loyer », rapporte Scheunemann.
Cependant, il y a souvent des obstacles avant que l’indexation ne prenne effet. Dans 19 % des cas examinés, l’indice des prix sous-jacent doit avoir augmenté de cinq pour cent avant qu’un ajustement des loyers ne se produise. Dans un cas sur dix, l’obstacle est même de dix pour cent. L’exception, cependant, sont plutôt les ajustements tous les deux ans ou plafonner les augmentations de loyer à 50 ou 70% du taux d’inflation.
« Il y a une dizaine d’années, les obstacles à l’indexation étaient monnaie courante », explique Scheunemann. Cependant, plus les marchés des bureaux se développaient en faveur des propriétaires, plus on trouvait souvent des indexations complètes dans les contrats, ce qui était dû au pouvoir de négociation accru des propriétaires. « Cela était particulièrement évident dans les bastions de bureaux allemands en 2019 et 2020, lorsque les baux entièrement indexés représentaient 47%. Les années précédentes, il n’était que de 36% », compare Scheunemann.
Avec des taux d’inflation en forte hausse cette année, le vent semble tourner. Scheunemann suppose que presque tous les contrats de location continueront à contenir une clause d’ajustement à l’avenir. Cependant, l’offre croissante d’espace placera les locataires dans une meilleure position de négociation qu’il y a un an ou deux. « Cela risque d’entraîner une augmentation de la volonté des propriétaires, en particulier pour les grands baux de 5 000 m² ou plus, de s’entendre sur des loyers progressifs, en particulier dans le cas de grands baux à partir de 5 000 m², au lieu d’exiger une indexation annuelle complète. Cela enlève le risque aux locataires et donne aux propriétaires une sécurité dans le calcul. »