Fin 2019, le ralentissement économique a également laissé des traces sur le marché du travail. Pour la première fois depuis six ans, le nombre de chômeurs en Allemagne était plus élevé en décembre 2019 que douze mois plus tôt. Ainsi, la population sans travail comptait 47 000 têtes de plus en décembre qu’en novembre et le taux de chômage a augmenté de 0,1 % pour atteindre les 4,9 %. Certes, il ne s’agit que d’une augmentation marginale et ces chiffres continuent à témoigner de la bonne santé du marché du travail allemand, mais c’est surtout le déclin de la volonté des entreprises d’embaucher qui pourrait annoncer un tournant.

L’économie allemande présente actuellement un tableau mitigé. D’une part, une industrie en crise avec des suppressions d’emplois, d’autre part encore et toujours une pénurie de travailleurs qualifiés, mais un indice ifo convalescent qui incite les entreprises à démarrer la nouvelle année avec davantage d’optimisme. Toutefois, ces statistiques ne tiennent pas encore compte des tensions récentes entre les États-Unis et l’Iran. La balle est dans le camp de la politique et nous devrons nous préparer en 2020 à une période de volatilité maximale et de fragilité. Ces risques déploient en tout cas leur propre dynamique et semblent quasiment incalculables.

Cette dichotomie au sein de l’économie allemande se retrouve également dans les grands indicateurs dont la portée reste à prouver dans le contexte du conflit entre les États-Unis et l’Iran. Les experts prévoient une croissance économique en légère augmentation de 0,5 % fin 2019 et selon les estimations actuelles, un taux de 0,9 % est annoncé pour 2020. La consommation privée, qui devrait croître de 1,3 % cette année, reste le moteur de l’économie, tandis que le secteur manufacturier ne devrait guère donner d’impulsion.

Quelles sont les conséquences pour le marché de la location de bureaux ?

« La propension des entreprises à embaucher sera bien entendu essentielle, en particulier celles du secteur des services. Le niveau reste élevé, cependant la tendance pour 2020 est à la baisse. Il ne surprendrait donc personne que le chiffre d’affaires des locations de bureaux diminue cette année dans les « Big 7 » (les 7 premiers sites allemands). Cependant, l’absorption nette reste positive et supérieure aux moyennes de ces dernières années, et nous sommes encore loin d’une baisse significative de la demande », déclare Timo Tschammler, PDG de JLL Germany.

Des ventes légèrement supérieures à l’an dernier – mais un tableau très hétérogène des Big 7

Fin 2019, la demande de bureaux dans les Big 7 a légèrement dépassé la barre des 4 millions de m² (4,03 millions de m², soit une hausse de 1,6 % par rapport à 2018). Cela signifie qu’après 2017, 2019 affichera le plus gros chiffre d’affaires des dernières années. Et ce, même si le dernier trimestre (octobre à décembre) – qui est normalement le plus fort de l’année – n’a même pas compté pour un quart de ce résultat. « Il reste à voir si cela annonce le début d’une tendance à la baisse, ce qui ne serait pas surprenant compte tenu des risques politiques et conditions économiques décrits ci-dessus », affirme M. Tschammler.

Concernant les différents marchés, une évolution hétérogène est toutefois à constater. Ainsi, Stuttgart (+ 48 % avec 319 000 m²), Düsseldorf (+ 33 % avec 550 000 m²) et Berlin (+ 19 % avec un peu moins d’un million de m²) affichent une forte croissance, tandis que Francfort (- 8 %), Cologne (- 5 %), Hambourg (- 9 %) et également Munich n’atteignent pas les niveaux de l’année précédente. La capitale bavaroise a même dû faire face à une baisse de plus de 22 % de son chiffre d’affaires. « Ce dernier est toutefois un résultat supérieur à la moyenne décennale et faut aussi mentionner que des entreprises telles qu’Apple et Google ont connu une forte expansion à Munich. Avec l’annonce de Tesla à Berlin, l’Allemagne s’affiche comme un site technologique compétitif au niveau international », souligne Helge Scheunemann, directeur de la recherche chez JLL Germany.

En 2019 également, les espaces de bureaux flexibles sont restés l’une des tendances pertinentes du marché. Pour la troisième fois consécutive, le chiffre d’affaires des exploitants de bureaux flexibles a dépassé la barre des 200 000 m² dans les Big 7, pour atteindre les 220 000 m². Cependant, ce chiffre est inférieur de plus de 18 % à celui de 2018. Le quatrième trimestre a été le plus faible de l’année en termes de chiffre d’affaires. Les raisons de ce déclin sont avant tout à rechercher dans le manque d’espaces sur les sites de premier choix (en particulier sur les marchés de Berlin et de Munich). « Bien que de nombreux exploitants poursuivent leur expansion, les propriétaires examinent de plus près la viabilité de chaque concept, notamment après les turbulences causées par l’annulation de l’introduction en bourse de WeWork. Selon nos estimations, le volume des ventes de ce groupe d’utilisateurs ne dépassera plus la barre des 200 000 m² en 2020 », prévient Helge Scheunemann.

http://www.deal-magazin.com/news/5/88361/Buero-Vermietungsmarkt-stagniert-auf-hohem-Niveau

L’espace toujours dans un goulot d’étranglement – le taux d’inoccupation atteint la barre des 3 %

Rien de nouveau du côté de l’offre, du moins en ce qui concerne l’espace disponible à court terme. Au total, seuls 2,85 millions de m² étaient encore disponibles pour les entreprises à la recherche de locaux dans les Big 7 fin 2019. Le ralentissement de la baisse observé au troisième trimestre se confirme. Tandis que les surfaces vacantes ont été réduites en moyenne de 250 000 m² par trimestre au cours des derniers trimestres, il ne restait plus qu’environ 15 000 m² disponibles entre octobre et fin décembre. Cette tendance s’applique également en termes relatifs : si le volume total des vacances a diminué de 21 % dans les Big 7 en 2018, il a baissé de 16 % en 2019.

Néanmoins, dans cinq des sept bastions du marché, le volume d’inoccupation affiche un pourcentage de baisse à deux chiffres dans une comparaison sur 12 mois, avec des valeurs comprises entre 12 % à Francfort et 33 % à Cologne. À Berlin, le taux d’inoccupation a « seulement » baissé d’environ 6 %, mais la capitale allemande possède le taux d’inoccupation le plus bas d’Allemagne, avec 1,8 %. Ce n’est qu’à Stuttgart que le taux d’inoccupation a augmenté par rapport à l’année dernière, bien que modérément de 0,1 % pour atteindre les 2,3 %. La raison en est la vacance d’une surface de bureaux d’environ 20 000 m² pour laquelle aucun repreneur ne s’est annoncé jusqu’à présent. « La recherche d’espaces qui, depuis un certain temps, conduisait dans certains cas à dépasser les limites du marché local, parfois même sur des sites secondaires voire dans la campagne environnante, est de plus en plus souvent vaine : la conséquence étant de rester et de se restructurer grâce à la reconversion de l’ancien espace », commente Scheunemann.

« Le taux d’inoccupation cumulé des Big 7 était exactement de 3 % à la fin du mois de décembre, soit 0,6 % de moins qu’au même trimestre de l’année précédente. Même la croissance du secteur de la construction neuve ne suffira pas à faire remonter le taux de vacance en 2020. Au contraire, nous prévoyons même d’atteindre cette année le creux de la vague, avec un taux de vacance moyen de 2,9 % », poursuit Scheunemann :

Munich 858 000 m² (dont 37 % vacants). À partir de 2021, la hausse de l’offre aura également un impact notable sur les taux d’inoccupation de ces marchés.

Des hausses de loyer dans chacun des Big 7 pour la deuxième année consécutive

Dans le contexte d’une nouvelle baisse de l’offre, la forte demande de locaux a entraîné une hausse des loyers de bureaux dans les Big 7 depuis 2010. En 2019, l’augmentation globale des loyers les plus élevés a été de 5,4 %. L’indice des loyers les plus élevés de JLL (en tant que valeur moyenne des loyers les plus élevés sur les 7 grands marchés) se situe actuellement à 218 points – valeur la plus élevée depuis 1992.

Les premières places sont occupées par Cologne (+ 11 %) et Berlin (+ 9 %). « En 2020, la croissance cumulée des loyers les plus élevés dans les Big 7 devrait être de 3,9 % et se poursuivre à ce niveau avec un léger ralentissement. On peut même s’attendre à des taux de croissance plus élevés – sur la base d’un niveau inférieur à celui des principaux quartiers d’affaires – sur d’autres marchés locaux », affirme Timo Tschammler.

Entre-temps, la hausse des loyers entraîne de fortes hausses de coûts pour les utilisateurs. Ceux qui disposent encore d’options garanties par contrat peuvent s’estimer chanceux et les conserver. La forte hausse de personnel au cours des dernières années entraîne une sur-occupation de certains bureaux. Un déménagement est alors inévitable et les hausses de loyer ne peuvent être atténuées qu’au prix de déplacements vers des sites secondaires (ce qui n’est pas une option pour toutes les entreprises) ou par le biais de la densification que permettent certains concepts modernes de lieux de travail.

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