Die Etablierung von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen veranlasst viele Unternehmen, ihre Bürokonzepte anzupassen, und führt damit zu spürbaren Veränderungen im Büroimmobilienmarkt.
Unsere Studie zeigt, dass Unternehmen ihre Flächen verkleinern, auf Desk Sharing setzen und Besprechungs- sowie Sozialräume ausbauen. Große Dienstleistungsunternehmen, die einen Großteil der Bürofläche nutzen, sind dabei besonders aktiv, indem sie in moderne Standorte investieren, ihre Büroausstattung modernisieren und die IT-Infrastruktur verbessern. Etwa ein Viertel dieser Firmen verkleinert die Büroflächen.
Die Umfrageergebnisse deuten jedoch darauf hin, dass der größere Anteil der Büroverkleinerungen erst in den nächsten Jahren erfolgen wird. Gleichzeitig zeigt sich, dass fast die Hälfte der großen Dienstleistungsunternehmen ihre Büronutzung flexibilisiert und die Ausstattung modernisiert, während ein Fünftel mindestens einen Bürostandort wechselt. Insgesamt gehen wir im Hauptszenario basierend auf unserer Vorgängerstudie von einem strukturellen Rückgang der Büroflächennachfrage wegen Homeoffice um 12 % bis 2030 aus. In der Folge wird der Büroleerstand weiter ansteigen und das Risiko von „Stranded Assets“ bei einzelnen Bürogebäuden zunehmen.
Diese Entwicklungen im Büroimmobilienmarkt betreffen neben den Unternehmen, Beschäftigten, Eigentürmern und Investoren auch die Stadtplanung. Angesichts des sinkenden Büroflächenbedarfs untersuchen wir die Nachnutzungs- und Konversionspotentiale von Bürogebäuden. Wir thematisieren insbesondere die Umnutzung leerstehender Büros zu dringend benötigtem Wohnraum. Für die möglichen Umnutzungen gehen wir von einem technischen und baurechtlichen Potenzial von etwa 30 % aus, wovon allerdings nur ein geringer Teil auch wirtschaftlich ist.
Bezogen auf den aktuellen Leerstand zuzüglich des erwarteten Nachfragerückgangs wegen Homeoffice besteht in den Top-7-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) ein mittelfristiges Umnutzungspotenzial von 5,8 Millionen m2 Bürofläche. Unter Berücksichtigung eines Flächenverlusts von 20 % und einer durchschnittlichen Wohnungsgrößen den Top 7 von 77 m2 ergibt sich ein theoretisches Potenzial von etwa 60.000 Wohnungen. Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,7 Personen könnte hiermit neuer Wohnraum für rund 102.000 Menschen geschaffen werden. Wegen der begrenzten Wirtschaftlichkeit vieler Umnutzungen zu Wohnzwecken thematisieren wir auch alternative Nutzungen, Teilumnutzungen und die Quartiersentwicklung. Unsere Studie kommt zum Ergebnis, dass für den Großteil der obsoleten Bürogebäude kreative Nachnutzungskonzepte erforderlich sind.
Quelle: Simon Krause, ifo Institut Andreas Trumpp, Colliers Dr. Tobias Dichtl, Colliers Susanne Kiese, Colliers Alexander Rutsch, Colliers