Glossaire | 1toAll GmbH – Immobilien

Mandat de consulting / de recherche – choix d’objets immobiliers limité ?

admin — Tue, 28 Jul 2020 11:36:49 +0000

Lorsque vous signez un mandat exclusif afin de trouver des locaux à louer grâce à un processus de recherche bien coordonné qui vous permettra de profiter d’un service plus complet, cette décision n’entraînera aucune restriction du choix des objets qui vous seront proposés.

Lorsqu’une agence immobilière obtient un mandat exclusif de location pour un bien immobilier, ce contrat prévoit en règle générale la coopération avec d’autres acteurs du marché. Ainsi, après concertation avec le courtier immobilier mandaté par le bailleur de l’objet en question, ce bien immobilier est également disponible aux personnes intéressées ayant engagé leur propre représentant.

SHOB – Surface Hors Œuvre Brute

admin — Tue, 28 Jul 2020 11:35:27 +0000

La loi allemande relative au bail commercial définit plusieurs méthodes d’évaluer les surfaces à louer (voir « Définitions de surfaces »), procédés qui pourront être choisis librement. La base de calcul utilisée pour mesurer les dimensions des surfaces peut varier en fonction du lieu géographique et du bailleur du bien immobilier en question. Ainsi, près de 85% des bureaux munichois sont évalués et loués sur la base de la SHOB, principe qui, d’une manière simplifiée, prend en compte les surfaces situées entre deux façades. Ainsi, les emprises de construction (p. ex. les murs), cages d’escaliers, etc. sont comprises dans le calcul.

Cette méthode de calcul établissant une surface plus importante, le loyer par mètre carré pour une surface donnée est donc moins élevé qu’en cas d’application du principe de la surface hors œuvre nette. Pour comparer le loyer de plusieurs locaux, il convient d’établir les différentes offres sur la base d’une même définition de surface.

Mandats exclusifs – qui représente quels intérêts ?

admin — Tue, 28 Jul 2020 11:34:12 +0000

Dans le domaine des baux commerciaux, on distingue deux catégories de mandats exclusifs :

Mandats de consulting et de commercialisation pour objets immobiliers :

Le bailleur demande à une (ou plusieurs, dans des cas exceptionnels) agence(s) immobilière(s) ou de consulting de coordonner les activités de commercialisation de son bien immobilier. Ce contrat contient également des stipulations relatives à la coopération avec des conseillers ou courtiers externes. Lorsqu’un potentiel locataire a chargé un autre conseiller de la recherche de locaux commerciaux et que ce dernier présente son mandat, ledit conseiller pourra, après concertation avec le courtier mandaté par le bailleur, proposer l’objet à son client. Dans de tels cas, les deux parties se font conseiller par le courtier que chacune d’entre elles a désigné. Cette procédure est monnaie courante depuis plusieurs années sur les marchés anglo-saxons.

Mandats de consulting pour clients :

Les intérêts du locataire potentiel seront représentés par son conseiller. Le mandat de consulting rend tous les objets proposés sur le marché accessibles au client. Ce service très complet proposé au client sera défini par écrit dans un contrat de consulting qui portera sur des études de marché, une comparaison des options, le suivi des négociations en vue des conditions économiques, l’élaboration de plans d’aménagement, la comparaison de chiffres clés ainsi que des conseils stratégiques. Pour la durée du contrat, le conseiller est le seul représentant des intérêts du locataire potentiel.

Définitions de surfaces – on paie pour quelle surface?

admin — Tue, 28 Jul 2020 11:32:43 +0000

La définition de la surface varie en fonction de la situation géographique d’un bien immobilier.

La norme allemande DIN 277 regroupe les différentes définitions de surfaces existantes. Ainsi, on distingue trois catégories de surfaces : la surface hors œuvre brute (SHOF), la surface intérieure nette (SIN) et des surfaces commercialisées conformément à la directive dite « gif » établie par la Société allemande de recherche sur le patrimoine immobilier (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung). Les catégories énumérées ci-dessus se caractérisent par des approches différentes concernant les surfaces prises en compte pour les calculs et la façon dont elles seront mesurées. Voici quelques définitions certes simplifiées mais compréhensibles :

SHOB – Toutes les surfaces comprises entre le mur extérieur d’un côté et le mur extérieur situé à l’autre extrémité seront mesurées, les éventuels cages ou piliers et murs nécessaires à la construction du bâtiment inclus.

SIN – Correspond à la SHOB déduction faite de l’ensemble des emprises de construction (p.ex. surfaces occupées par des murs, cages d’escaliers, etc.).

gif – Correspond approximativement à la SHON

« N. B. : Suite à l’amendement de la norme allemande DIN 277-1, le terme initial « surface nette » (Netto-Grundfläche) a été remplacé par « surface intérieure nette » (Netto-Raumfläche). Parallèlement, le terme « surface utilisée »(Nutzfläche) a été remplacé par « surface utile»

« Représentation schématique du mesurage de surface selon la norme allemande DIN 277-1: 2016-01

Structure de bâtiment – quel bâtiment se prête à quelle activité ?

admin — Tue, 28 Jul 2020 11:27:31 +0000

Dans un premier temps, la profondeur du bâtiment, la largeur de la pièce, la hauteur des fenêtres et le plan de l’immeuble ne permettent pas de juger si les locaux en question correspondent aux attentes du locataire, ni si ce dernier peut utiliser la surface de manière efficace. Dans ce contexte, il convient de considérer que la conception des pièces et des postes de travail varie en fonction des différents secteurs d’activité et doit être adaptée aux divers processus de travail et aux modes de communication interne ainsi qu’à la culture de l’entreprise.

Les utilisateurs créatifs, les entreprises informatiques ou bien les call center préfèrent souvent des structures ouvertes et optent donc pour une profondeur de bâtiment plus importante alors que les cabinets de consulting ou d’avocats, qui choisissent plutôt une structure classique à bureaux fermés, atteignent une utilisation optimale de la surface sur une profondeur de bâtiment de près de 13 m.

Construction écologique – qu’est-ce que c’est ?

admin — Tue, 28 Jul 2020 11:23:16 +0000

Pour l’instant, il n’existe aucun consensus qui permettrait de définir un standard globalement applicable à la certification énergétique d’immeubles de bureaux en Allemagne. En revanche, le fait que les trois standards les plus renommés – à savoir LEED (Leadership in Energy and Environment Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) et DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – Société Allemande pour une Construction Durable) – soient de plus en plus souvent appliqués montre l’importance croissante de bâtiments certifiés en Europe. Cependant, il existe de nettes différences entre les divers pays.

Certains États tels que la Belgique, l’Allemagne, la France, l’Italie et la République Tchèque sont en train d’élaborer leurs propres normes nationales de certification énergétique alors que d’autres pays comme la Pologne et les Pays-Bas misent sur des standards internationaux qu’ils adaptent à leurs besoins individuels. En 2010, le nouveau bâtiment de la maison d’édition « Süddeutscher Verlag » à Munich a été le premier immeuble de bureaux allemand à s’être vu décerner la certification LEED-Or.

Force est cependant de constater qu’une harmonisation de cette norme serait profitable à l’ensemble de l’économie immobilière européenne. Un nombre croissant de bâtiments neufs disposent aujourd’hui d’un certificat énergétique, développement tout à fait positif même si la part de ces immeubles dans l’ensemble du marché immobilier reste relativement faible. Le fait que de plus en plus de bâtiments existants se voient certifier d’un tel label est d’autant plus réjouissant.

Les standards les plus influents actuellement :

Pour plus de détails sur LEED, cliquez sur www.usgbc.org

Pour plus de détails sur BREEAM, cliquez sur www.breeam.org

Pour plus de détails sur DGNB, cliquez sur www.dgnb.de

Manuel sur les frais supplémentaires des charges locatives

admin — Tue, 28 Jul 2020 11:19:26 +0000

L’ouvrage de référence « Manuel des charges locatives » (Handbuch der Mietnebenkosten) répond de manière exhaustive à toutes les questions liées à cette part non négligeable dans les coûts locatifs des locaux d’habitation et commerciaux. Les notions de base telles que la partie du bail portant sur les charges locatives, les critères de facturation et la facturation y sont expliquées de façon compréhensible. Les différents éléments des charges comme les eaux usées et le chauffage, pour n’en citer que deux, y sont précisés à l’aide de nombreux exemples de la jurisprudence allemande. Ces explications sont complétées par des références faites au droit du bail général, concernant par exemple les charges locatives en cas d’une réduction du loyer ou de la résiliation du bail. Depuis la dernière édition de cet ouvrage, la Cour fédérale de justice, organe suprême de la juridiction allemande, a, quant à elle, prononcé de nombreuses décisions de principe sur la jurisprudence des charges locatives. La nouvelle version prend en compte cette vaste jurisprudence et en présente les conséquences.

La 14e édition de cet ouvrage fort de 534 pages a été publiée par la maison d’édition « Luchterhand Verlag ».

L’auteur, Dr. Michael J. Schmid, ancien juge près la Cour suprême bavaroise (Bayerisches Oberstes Landesgericht), fait partie des experts les plus renommés dans le domaine du droit des charges locatives.

IPMS – Norme internationale de mesure des biens immobiliers

admin — Tue, 28 Jul 2020 11:16:54 +0000

En tant que résultat d’une initiative internationale ayant comme objectif de développer une méthode uniforme de mesure des surfaces immobilières, la norme internationale de mesure des biens immobiliers (IPMS) assurera plus de transparence et d’homogénéité sur les marchés immobiliers du monde entier. Cette norme est censée remplacer à long terme une multitude de standards utilisés aujourd’hui aux quatre coins du monde. Ainsi, les chiffres clés immobiliers relatifs aux surfaces pourront pour la première fois être comparés entre eux à l’échelle internationale. La RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)* fait partie des membres fondateurs de cette initiative qui est à l’origine de l’IPMS. Au total, 55 organisations professionnelles ont participé à son élaboration. Cette nouvelle norme, qui devra être appliquée par les acteurs du secteur et les diverses associations dans le monde entier, permettra donc d’établir une seule méthode de mesure homogène. L’IPMS a été développé en raison de la trop grande diversité de méthodes de mesure de biens immobiliers de par le monde avant sa création, source de fortes incertitudes. Ainsi, en Inde, les places de parking annexes peuvent être incluses dans l’évaluation d’une surface de bureau alors que l’Espagne y intègre d’éventuelles installations de loisirs. Dans certaines régions du Moyen Orient, il est même possible d’ajouter des étages « théoriques » aux calculs tandis que d’autres régions ne considèrent que les surfaces climatisées, la surface réelle n’ayant aucune importance. Les résultats des calculs de la surface d’un même bâtiment peuvent donc varier de 24%.**

*La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) est une association professionnelle d’experts immobiliers britannique.
**Conformément aux recherches du prestataire de services immobiliers international Jones Lang LaSalle (JLL).

Plus d’informations sur l’IPMS :

L’IPMS pour les immeubles de bureaux est consultable sur www.ipmsc.org
La coalition de l’IMPS a été initiée les 1er et 2 mai 2013 lors d’une réunion dans les locaux de la Banque mondiale.
L’IPMS pour les immeubles de bureaux est la première de toute une série de normes internationales de mesure de surfaces qui comprend également l’IPMS pour les locaux d’habitation, l’IPMS pour les biens immobiliers industriels ainsi que l’IPMS pour les locaux de commerce de détail.
Toutes les organisations participant à cette initiative se sont engagées à introduire le nouveau standard en l’intégrant dans leurs guides s’adressant aux professionnels du secteur.
Les « Chartered Surveyors » de la RICS appliqueront l’IPMS pour la mesure de surfaces dans le cadre de leur activité professionnelle à travers le monde entier.

Louer sans frais d’agence – qui paie qui ?

admin — Tue, 28 Jul 2020 11:15:15 +0000

La situation actuelle de l’offre et de la demande sur les marchés des locaux commerciaux à louer dans les métropoles allemandes est telle que l’honoraire pour les activités de conseil et de courtage est souvent pris en charge par le bailleur ou le promoteur de projet.

L’honoraire, dont le montant peut varier en fonction du lieu géographique et du secteur du marché, fait partie du budget de commercialisation du bailleur.

Actuellement, le budget de commercialisation pour la conclusion ou la prolongation d’un bail comprend, sur le marché munichois, en règle générale 3 loyers mensuels nets auxquels s’ajoute la TVA allemande.

Affiches « À louer » sur les bâtiments

admin — Tue, 28 Jul 2020 11:08:32 +0000

On voit fréquemment des panneaux « À louer » sur les immeubles dans lesquels se trouvent des surfaces à commercialiser. Ils peuvent avoir été installés directement par le propriétaire, le syndic ou par une agence immobilière. N.B. : Ces affiches n’indiquent pas toujours que les surfaces auxquelles elles se réfèrent sont proposées exclusivement par l’entreprise dont le nom y est inscrit. Un tel panneau ne laisse donc pas obligatoirement présumer que l’objet immobilier est exclusivement commercialisé par la société indiquée.