Das sind zentrale Ergebnisse einer Pressekonferenz zum Münchner Immobilienmarkt mit Tobias Seiler, Senior Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers in München, Fritz Roth, Geschäftsführer bei Preaclarus Invest und ehemaliges Stadtratsmitglied München, Fabian Herrmann, Senior Fund Manager bei Catella Investment Management, sowie Jens Fieber, Geschäftsführer der HIH Projektentwicklung.

Dynamisches Wachstum, begrenzte Umsetzungskapazitäten

München wächst weiterhin deutlich: Die Bevölkerung liegt aktuell bei rund 1,52 Millionen und soll in den kommenden fünf Jahren um etwa 48.700 Menschen steigen. Auch den wirtschaftlichen und strukturellen Herausforderungen muss sich München stellen, die Stadt bleibt dank der Branchenvielfalt und der sehr guten Rahmenbedingungen für Unternehmen attraktiv.

„Die Zahlen zeigen, wie stark München weiterhin wächst – und wie groß der Druck auf den Immobilienmarkt ist. Gleichzeitig scheitern viele Projekte an steigenden Baukosten. Langwierige Genehmigungsverfahren durch komplexe materiell-rechtliche Anforderungen verschärfen die Situation. Angebot und Nachfrage driften dadurch immer weiter auseinander“, beschreibt Fritz Roth die Situation.

Auch die Kapitalmärkte beeinflussen die Entwicklung, weiß Fabian Herrmann: „Die Unsicherheit an den Kapitalmärkten und die gestiegenen Finanzierungskosten führen dazu, dass viele Investoren zurückhaltend agieren. Zudem ist die Preisfindung in vielen Segmenten noch nicht abgeschlossen, was die Transaktionsdynamik zusätzlich bremst.“

Wohnungsmarkt: Steigende Mieten bei sinkender Bautätigkeit

Der Münchner Wohnungsmarkt bleibt strukturell unterversorgt. Während die Nachfrage kontinuierlich steigt, geht die Bautätigkeit deutlich zurück. Die Fertigstellungen bleiben unter den Zielwerten der Stadt, gleichzeitig wurden zahlreiche genehmigte Wohnungen bislang nicht realisiert.

Die Entwicklung der Mieten verdeutlicht den Druck: Die durchschnittlichen Angebotsmieten sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen – bei Wiedervermietungen von rund 16,90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf etwa 20,20 Euro im Jahr 2025, bei Neubauten auf bis zu 23,60 Euro. Parallel dazu sind die Kaufpreisfaktoren für Mehrfamilienhäuser von Spitzenwerten um 43 im Jahr 2022 auf etwa 27 im Jahr 2025 gesunken.

Fabian Herrmann ordnet ein: „Wir sehen aktuell eine klare Entkopplung von Miet- und Kaufpreisentwicklung. Während die Mieten steigen, haben sich die Bewertungen deutlich angepasst. Für Investoren bedeutet das mehr Disziplin bei Ankäufen, aber weiterhin stabile Ertragsperspektiven im Wohnsegment.“

„Die positiven demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter erhöhen. Ohne eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit wird sich die Angebotsknappheit weiter verschärfen“, ergänzt Tobias Seiler.

Fritz Roth verweist auf ungenutzte Potenziale: „Die hohe Zahl genehmigter, aber nicht gebauter Wohnungen zeigt klar, dass wir ein Umsetzungsproblem haben. Wenn wir hier schneller werden, können wir einen Teil des Drucks vom Markt nehmen.“

Büromarkt: Steigende Leerstände und zunehmende Polarisierung

Der Münchner Büromarkt entwickelt sich 2026 differenziert. Der Flächenumsatz lag im Vorjahr bei rund 540.000 Quadratmetern, während sich etwa 628.500 Quadratmeter Bürofläche im Bau befinden – davon rund 41 Prozent bereits vorvermietet. Großmieter werden wieder aktiver und spielten zu Beginn 2026 eine zentrale Rolle bei der Nachfrage nach Büroflächen.

Die Leerstandsquote ist auf etwa 10 Prozent gestiegen, mit deutlichen Unterschieden je nach Lage: In zentralen Bereichen liegt sie bei rund 5,1 Prozent, in Stadtteillagen und im Umland bei über 12 Prozent.

„Diese Entwicklung zeigt die zunehmende Polarisierung des Marktes. Hochwertige Flächen in zentralen Lagen bleiben gefragt, während der Leerstand in peripheren Lagen steigt. Dieser Trend wird den Markt weiter prägen“, erklärt Tobias Seiler.

Die Spitzenmieten steigen weiter und liegen inzwischen bei rund 61,50 Euro pro Quadratmeter, in Einzelfällen sogar deutlich darüber. Die Durchschnittsmieten entwickeln sich mit etwa 26,40 Euro moderater.

Jens Fieber sieht darin klare Konsequenzen für Projektentwickler: „Der Markt verändert sich spürbar. Gerade bei älteren Beständen müssen wir neue Wege gehen, um diese Immobilien wieder wettbewerbsfähig zu machen. Revitalisierung, flexible Nutzungskonzepte und Nachhaltigkeit spielen dabei eine zentrale Rolle.“

Das zeigt sich auch in aktuellen Projekten der HIH Projektentwicklung: In der Paul-Heyse-Straße wird ein Bürogebäude mit rund 8.400 Quadratmetern Bruttogrundfläche umfassend modernisiert und erweitert, inklusive neuer Nutzungsangebote wie Café, Fahrrad-Infrastruktur und digitaler Ausstattung. Das Projektvolumen liegt bei rund 65 Millionen Euro.

In der Sendlinger Straße wird ein gemischt genutztes Gebäude mit rund 3.650 Quadratmetern Fläche revitalisiert. Denkmalgeschützte Strukturen bleiben erhalten, gleichzeitig werden moderne Nachhaltigkeitsstandards umgesetzt, die unter anderem eine CO?-Reduktion von rund 50 Prozent ermöglichen.

Fieber betont: „Gerade bei komplexen Projekten sind integrierte Ansätze entscheidend. Es reicht nicht mehr, nur zu bauen. Wir müssen Immobilien ganzheitlich denken, von der Entwicklung über das Management bis hin zur Vermarktung.“

Fazit: Starker Markt mit wachsendem Anpassungsbedarf

Der Münchner Immobilienmarkt bleibt einer der attraktivsten Standorte Deutschlands, steht jedoch vor einer Phase tiefgreifender Veränderungen. Steigende Nachfrage beim Wohnen, selektive Nachfrage nach Büros, begrenztes Angebot und veränderte Kapitalmarktbedingungen führen zu einer stärkeren Differenzierung zwischen Segmenten und Lagen.

Jens Fieber fasst zusammen: „Die Zukunft des Marktes hängt davon ab, wie gut wir bestehende Immobilien weiterentwickeln und gleichzeitig neue Projekte wirtschaftlich umsetzen. Qualität, Nachhaltigkeit und Anpassungsfähigkeit sind dabei die zentralen Erfolgsfaktoren.“

„Damit München auch künftig wachsen kann, müssen wir die Rahmenbedingungen so gestalten, dass Projekte verlässlich und schnell umgesetzt werden können. Entscheidend ist, auch materiell-rechtliche Erleichterungen zu erzielen und dadurch Prozesse spürbar zu beschleunigen“, sagt Fritz Roth abschließend.

Quelle: DEAL-Magazin

Weitere Vorschläge zur Verschärfung von Mietpreisregulierungen kommen zur Unzeit“, kommentiert ZIA-Präsidentin Iris Schöberl die zentralen Ergebnisse der Umfrage. Die Bewertung der aktuellen Geschäftslage steigt leicht um 1,7 Punkte auf 14,5, allerdings sinken die Erwartungen deutlicher um 3,7 Punkte auf 16,4. Das Gesamtklima verschlechtert sich um 1,0 Punkte gegenüber dem 4. Quartal 2025 und liegt nun fast 10 Punkte unter dem Wert des Sommers 2025.

Während der Büromarkt robust bleibt, sind insbesondere Wohnimmobilien und Projektentwicklung von den aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Herausforderungen stark betroffen. Die Immobilienwirtschaft zeigt sich vorsichtig und zurückhaltend in ihren Erwartungen für die kommenden Quartale.

Die Ergebnisse in den einzelnen Segmenten:

• Büroimmobilien: Einzig im Bürosegment verbessert sich sowohl die Geschäftslage als auch die Erwartungsperspektive. Die Lagebewertung steigt um 3,1 Punkte auf 20,0, die Erwartungen legen um 6,7 Punkte auf 26,7 zu. Das Immobilienklima erreicht 23,3 Punkte (plus 4,9). Grund hierfür ist die anhaltende Robustheit des Dienstleistungssektors und der Trend vieler Unternehmen, die Präsenztage wieder zu erhöhen.

• Wohnimmobilien: Die Geschäftslage steigt leicht um 1,1 Punkte auf 18,2, die Erwartungen fallen jedoch drastisch von 10,1 auf 5,8. Das Immobilienklima sinkt auf 11,9 Punkte und erreicht damit den niedrigsten Stand seit Sommer 2024. Belastend wirken insbesondere die geplante Verschärfung von Mietpreisregulierungen und der starke Anstieg der Energiepreise infolge des Iran-Kriegs.

• Projektentwicklung: Die Lage ist besonders angespannt. Die Geschäftslage fällt um 25,5 Punkte auf –23,5, die Erwartungen sinken um 12,3 Punkte auf 8,8. Trotz steigender Baugenehmigungen und verbesserter Förderbedingungen bleibt die Profitabilität vieler Bauträger aufgrund hoher Insolvenzzahlen und unzureichender Nachfrage begrenzt. Das Immobilienklima erreicht –8,0 Punkte, der stärkste Rückgang aller Segmente.

„Die Ergebnisse zeigen: Wenn die Politik nicht entschlossen mit strukturellen Reformen dagegenhält, droht sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt dramatisch zu verschärfen – und das in einer in den Metropolregionen bereits extrem angespannten Situation“, mahnt Schöberl.

Details zum Stimmungsindex finden Sie hier: ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex

Hintergrund: Die Befragung für den ISI fand vom 12. Februar bis 9. März 2026 statt, wobei der Beginn des Iran-Kriegs am 28. Februar im Erhebungszeitraum lag. Vor diesem Hintergrund bewerten die Unternehmen die weitere Geschäftslage skeptisch und setzen den seit Sommer 2025 beobachteten Trend einer zunehmenden Zurückhaltung fort.

Der Immobilienstimmungsindex wird vom Institut der deutschen Wirtschaft IW seit 2020 in Kooperation mit dem ZIA erstellt. Ziel ist es, zeitnahe Informationen über die Lage sowie die Erwartungen von Immobilieninvestoren und Projektentwicklern zu gewinnen und so die Transparenz auf dem Markt weiter zu verbessern. Die Befragung findet jedes Quartal statt.

Quelle: DEAL-Magazin

Betriebskosten steigen überproportional stark

Besonders dramatisch ist die Entwicklung im Spitzensegment: Hier haben sich die Betriebskosten in den letzten fünf Jahren nahezu verdoppelt. Der Anteil der Betriebskosten an den Gesamtkosten erhöhte sich seit 2016 bis 2025 um circa sechs Prozentpunkte auf bis zu 21 Prozent in der Spitze.

„Die Entwicklung der Spitzenmiete hat sich von den üblichen Marktmechanismen abgekoppelt“, erklärt Alexander Fieback, Bereichsleiter Büro- und Gewerbeimmobilien der bulwiengesa AG. „Der Trend ‚Flight to quality, flexibility and location‘ führt zu neuen Höchstwerten bei der Kaltmiete. Die Entwicklung bei den Betriebs- und Instandhaltungskosten sorgt zusätzlich für eine steigende, sogenannte zweite Miete für alle.“

Energiepreise und Lohn-Preis-Spirale als Haupttreiber

Als Haupttreiber der Kostensteigerungen identifiziert die Studie drei Faktoren: Den sprunghaften Anstieg der Energiepreise (Heizung) infolge des Ukraine-Kriegs, die inflationsbedingte Lohn-Preis-Spirale bei personalintensiven Facility Services sowie deutlich erhöhte Versicherungsprämien.

Die Kostenstruktur zeigt: 48 Prozent der Betriebskosten entfallen auf Facility Services, 30 Prozent auf Ver- und Entsorgung und 22 Prozent auf die sonstigen Kosten. Andreas Kühne, Geschäftsführer der BAUAKADEMIE Unternehmensgruppe, betont: „Etwa 60 Prozent der Kosten sind Fixkosten, aber immerhin 40 Prozent lassen sich durch intelligente Optimierung beeinflussen.“

Zertifizierungen boomen – ohne Kostenvorteil

Ein weiterer Befund der Studie: 66 Prozent der in 2025 realisierten Büroflächen in A-Städten verfügen inzwischen über eine Gebäudezertifizierung. Zertifizierungen sind zum entscheidenden Wettbewerbsvorteil bei der Mietergewinnung geworden, führen jedoch nicht automatisch zu niedrigeren Betriebskosten. „Im Gegenteil: Zertifizierte Gebäude weisen häufig höhere Betriebskosten auf – nur bei den Heizkosten sind sie rund 20 Prozent günstiger“, so Kühne.

Optimierungspotenziale konkret nutzbar

Die Analyse zeigt konkrete Einsparpotenziale auf: 22 Prozent der Kosten sind durch gemeinsames Agieren von Vermieter und Betreiber optimierbar, 18 Prozent hat der Nutzer selbst in der Hand. „Während einige Investoren bereits aktiv gegensteuern und sogar Kostenreduktionen erzielen, steigen bei anderen die Betriebskosten über die inflationsbedingte Entwicklung hinaus“, erläutert Kühne.

Quelle: DEAL-Magazin

„Der Umsatzanstieg im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 ist im Wesentlichen auf einige großvolumige Einzelabschlüsse zurückzuführen und spiegelt nicht die gegenwärtige Marktrealität wider“, ordnet Björn Holzwarth, Sprecher von German Property Partners (GPP), ein. „Weiterhin bestimmen vor allem kleine bis mittelgroße Flächen das Anmietungsgeschehen, Großabschlüsse bleiben rar. Moderne, hochwertige Flächen in zentralen Lagen oder mit guter Anbindung bleiben im Fokus der Nachfrage, sind vielerorts allerdings Mangelware.“

• Die Entwicklung der Flächenumsätze an den Top-7-Standorten zeigte ein gemischtes Bild: Während sich die Werte in Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart weitgehend auf ihren Vorjahresniveaus bewegten, konnte Frankfurt seinen Flächenumsatz aus dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppeln (+102 % auf 359.800 m²). Damit erreichte die Main-Metropole das höchste Halbjahresergebnis unter den Top-7-Städten. Ausschlaggebend hierfür waren einige bereits im vergangenen Jahr verhandelte Verträge, die nun realisiert werden konnten, sowie die großvolumige Anmietung der Commerzbank im 1. Quartal. Auch Köln steigerte seinen Flächenumsatz durch vereinzelte Großabschlüsse um rund 83 % auf etwa 110.000 m². In Berlin lag der Halbjahreswert hingegen etwa 19 % unter dem Vorjahr, in München sank er um rund 10 %.
• An allen Standorten nahm der Leerstand weiter zu. Am deutlichsten fiel der Anstieg in Berlin (+42 % auf 1,75 Mio. m²), Köln (+33 % auf 459.000 m²) und Düsseldorf (+30 % auf 947.100 m²) aus. Der Top-7-Leerstand erhöhte sich um etwa 28 % auf rund 8,11 Mio. m², entsprechend stieg die Top-7-Leerstandsquote um etwa 1,8 %-Punkte auf rund 8,4 %.
• Die Top-7-Eigennutzerquote sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 3 %-Punkte auf etwa 8 %. Während die Quote an den meisten Standorten auf dem Vorjahresniveau blieb oder minimal anstieg, blieben Eigennutzer in Köln und Düsseldorf nahezu aus.
• An den meisten Standorten spiegelte sich die anhaltende Nachfrage nach modernen, hochwertigen Flächen in steigenden Durchschnittsmieten wider. Köln verzeichnete das größte Plus von rund 22 % auf 23,00 €/m²/Monat. Auch für Frankfurt (+21 % auf 30,30 €/m²/Monat) registrierte GPP eine deutliche Zunahme – und damit die höchste Durchschnittsmiete der Top-7. In Berlin und Düsseldorf sanken die Durchschnittsmieten hingegen um rund 8 bzw. 6 %.
• Die Spitzenmieten verblieben in allen Top-7-Städten weitgehend auf dem Vorjahresniveau oder nahmen leicht zu. Der deutlichste Anstieg um rund 9 % auf etwa 51,00 €/m²/Monat zeigte sich in Frankfurt – gefolgt von Stuttgart mit einem Plus von rund 6 %. Die höchste Spitzenmiete von 54,00 €/m²/Monat wurde in München realisiert.

Holzwarth prognostiziert: „Wenn die angekündigten finanzpolitischen Maßnahmen, wie das Infrastrukturpaket und steuerliche Entlastungen, umgesetzt werden, könnte sich dies ab 2026 in einer schrittweisen konjunkturellen Verbesserung und einer entsprechend zunehmenden Aktivität an den Vermietungsmärkten zeigen. Für das Jahr 2025 dürfte die Zurückhaltung vieler Nutzer weiterhin die Flächenabnahme bremsen.

Allerdings senden der seit Januar kontinuierlich gestiegene Ifo-Geschäftsklimaindex sowie einige aktive Großgesuche im Markt positive Signale für den weiteren Jahresverlauf. Vor diesem Hintergrund rechnen wir für das Gesamtjahr 2025 mit einem Top-7-Flächenumsatz über dem Vorjahresergebnis, der jedoch die langjährigen Durchschnittswerte nicht überschreiten wird.“

Zu dem Gewerbeimmobiliennetzwerk GPP gehören Grossmann & Berger Immobilien, Anteon Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien, blackolive und E & G Immobilien.

Quelle: DEAL-Magazin

In München wollen UBM Development und die ARE Austrian Real Estate mit der Timber Factory den künftigen Herausforderungen Rechnung tragen. Es soll der erste Holz-Hybrid-Campus der Stadt in dieser Größe werden.

Unternehmen setzen auch in den nächsten Jahren verstärkt auf modulare Raumkonzepte, bewegliche Trennwände und flexible Möbel. Laut einer PwC-Studie nutzen bereits 93 Prozent der Unternehmen flexible Arbeitsplatzmodelle wie Flex Desks. Unternehmen brauchen wegen Home-Office insgesamt weniger Fläche, müssen diese aber besser auslasten, insbesondere zu Stoßzeiten. Der europäische Markt für flexible Bürolösungen wächst rasant: Bis 2029 prognostizieren Experten eine jährliche Wachstumsrate von 10,72 Prozent, was einem Anstieg von 17,93 Milliarden US-Dollar im Jahr 2024 auf 29,83 Milliarden US-Dollar in fünf Jahren entspricht.

Kollaborationsbereiche als Katalysator für Innovation

Bye bye Beamtenstube, hallo KI: Moderne Büros wandeln sich zu lebendigen Inspiration Hubs und sind heute immer mehr Kommunikationszentren. Mieter wünschen sich mehr offene Bereiche, um Austausch und Innovationskraft der Mitarbeitenden zu fördern. Offene Bereiche ermöglichen spontanen Austausch, flexible Meetingzonen katalysieren kreative Lösungsfindungen, während geschützte Rückzugsorte konzentrierte Teamarbeit ermöglichen. Eine intelligentere Raumnutzung ist nicht nur nachhaltig, sondern steigert nachweislich die Innovationskraft. Laut einer Studie der Harvard Business Review fördert das richtige physische Umfeld Innovationen: Es gibt demnach eine positive Korrelation zwischen gut gestalteten Büroräumen und erhöhter Kreativität.

Industrieflächen im Wandel: Verschmelzung von Labor, Produktion und Büro

Ein weiterer Trend: In bestimmten Branchen, insbesondere im Life-Science-Sektor, werden Büroflächen mit Labor- und Produktionsbereichen kombiniert – um Forschung und Entwicklung zu fördern. Laut David S. Christmann, Geschäftsführer der UBM Development Deutschland, ist diese Entwicklung dringend notwendig.

Während sich Büroflächen in den vergangenen Jahren stark gewandelt haben, hinken Produktions- und Laborflächen bei der Arbeitsplatzqualität noch deutlich hinterher. Dabei ist das Interesse an hochwertigen Flächen enorm. In den letzten fünf Jahren hat der Bereich ein Mietpreiswachstum von 39 Prozent verzeichnet. Zudem treiben Entwicklungen in der Kreislaufwirtschaft die Nachfrage voran. Laut der Boston Consulting Group könnte das Marktvolumen der Kreislaufwirtschaft in Deutschland bis 2030 auf 200 Milliarden Euro wachsen. „Hier entstehen neue, moderne Produktions-und Büroflächen und damit Raum für zukunftsfähige Arbeitsplätze mit spezifischen Anforderungen“, sagt Gerd Pichler, Head of ARE Development. Aus diesem Grund setzen die Macher der Timber-Factory bei ihrem Projekt explizit auf Labor- und Life-Science-Flächen. Zusammen mit der ARE Austrian Real Estate entwickelt UBM mit der Timber Factory Münchens ersten Gewerbe-Campus in Holz-Hybrid-Bauweise.

Mehr als jedes zehnte Office trägt bereits Nachhaltigkeitssiegel

Nachhaltigkeit ist auch 2025 mehr als ein optionales Feature: Mieter und Mitarbeitende erwarten umweltfreundliche Gebäude mit nachhaltigen Materialien, energieeffizienten Systemen und biophilem Design. Zertifizierte Büroflächen sind gefragt: Bereits 14 Prozent der deutschen Bürogebäude tragen Nachhaltigkeitssiegel wie DGNB, LEED oder BREEAM – Tendenz steigend. Ein weiteres Signal: Der Trend zum „Climate Quitting“. Vor allem jüngere Generationen lehnen Jobs in Unternehmen ohne glaubwürdige Klimaschutzstrategien ab. Nachhaltige Arbeitsumgebungen werden damit zu einem entscheidenden Faktor bei der Mitarbeiterbindung und -gewinnung.

„Der Büromarkt befindet sich im Umbruch. Erfolgreiche Vermieter bieten nicht nur Quadratmeter, sondern schaffen Arbeitswelten, die Produktivität, Kreativität und Wohlbefinden fördern. Die räumliche Umgebung wird zum strategischen Hebel für Unternehmen, die Innovationskraft, Flexibilität und Teamgeist gezielt fördern wollen“, sagt David S. Christmann.

Quelle: DEAL-Magazin

Unsere Studie zeigt, dass Unternehmen ihre Flächen verkleinern, auf Desk Sharing setzen und Besprechungs- sowie Sozialräume ausbauen. Große Dienstleistungsunternehmen, die einen Großteil der Bürofläche nutzen, sind dabei besonders aktiv, indem sie in moderne Standorte investieren, ihre Büroausstattung modernisieren und die IT-Infrastruktur verbessern. Etwa ein Viertel dieser Firmen verkleinert die Büroflächen.

Die Umfrageergebnisse deuten jedoch darauf hin, dass der größere Anteil der Büroverkleinerungen erst in den nächsten Jahren erfolgen wird. Gleichzeitig zeigt sich, dass fast die Hälfte der großen Dienstleistungsunternehmen ihre Büronutzung flexibilisiert und die Ausstattung modernisiert, während ein Fünftel mindestens einen Bürostandort wechselt. Insgesamt gehen wir im Hauptszenario basierend auf unserer Vorgängerstudie von einem strukturellen Rückgang der Büroflächennachfrage wegen Homeoffice um 12 % bis 2030 aus. In der Folge wird der Büroleerstand weiter ansteigen und das Risiko von „Stranded Assets“ bei einzelnen Bürogebäuden zunehmen.

Diese Entwicklungen im Büroimmobilienmarkt betreffen neben den Unternehmen, Beschäftigten, Eigentürmern und Investoren auch die Stadtplanung. Angesichts des sinkenden Büroflächenbedarfs untersuchen wir die Nachnutzungs- und Konversionspotentiale von Bürogebäuden. Wir thematisieren insbesondere die Umnutzung leerstehender Büros zu dringend benötigtem Wohnraum. Für die möglichen Umnutzungen gehen wir von einem technischen und baurechtlichen Potenzial von etwa 30 % aus, wovon allerdings nur ein geringer Teil auch wirtschaftlich ist.

Bezogen auf den aktuellen Leerstand zuzüglich des erwarteten Nachfragerückgangs wegen Homeoffice besteht in den Top-7-Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) ein mittelfristiges Umnutzungspotenzial von 5,8 Millionen m2 Bürofläche. Unter Berücksichtigung eines Flächenverlusts von 20 % und einer durchschnittlichen Wohnungsgrößen den Top 7 von 77 m2 ergibt sich ein theoretisches Potenzial von etwa 60.000 Wohnungen. Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,7 Personen könnte hiermit neuer Wohnraum für rund 102.000 Menschen geschaffen werden. Wegen der begrenzten Wirtschaftlichkeit vieler Umnutzungen zu Wohnzwecken thematisieren wir auch alternative Nutzungen, Teilumnutzungen und die Quartiersentwicklung. Unsere Studie kommt zum Ergebnis, dass für den Großteil der obsoleten Bürogebäude kreative Nachnutzungskonzepte erforderlich sind.

Quelle: Simon Krause, ifo Institut Andreas Trumpp, Colliers Dr. Tobias Dichtl, Colliers Susanne Kiese, Colliers Alexander Rutsch, Colliers

„Allerdings war das letztjährige Jahresauftaktergebnis der Top-7-Standorte im langjährigen Vergleich deutlich unterdurchschnittlich“, erklärt Björn Holzwarth, Sprecher von German Property Partners (GPP). „Daher ist dieses Plus als Marktstabilisierung auf niedrigerem Niveau als bis 2022 zu interpretieren.“

• Zwischen Januar und März wurden an den Top-7-Standorten 612.400 m² umgesetzt. An den einzelnen Standorten war die Marktdynamik jedoch sehr unterschiedlich.
• Erwartungsgemäß nahm der Leerstand an allen Top-7-Bürovermietungsmärkten weiter zu, der Top-7-Leerstand kletterte im Jahresvergleich um 27 %. Die Top-7-Leerstandsquote hingegen blieb mit 6,5 % nach 5,2 % vor einem Jahr deutlich einstellig.
• Die Top-7-Eigennutzerquote betrug 18 % nach 7 % im Vorjahreszeitraum. Hierzu trug der Erweiterungsbau des Bundeskanzleramts – das größte im 1. Quartal 2024 registrierte Volumen – mit 48.000 m² knapp die Hälfte bei.

Holzwarth: „Der Markt spaltet sich zunehmend auf: Die Leerstände konzentrieren sich in dezentralen Lagen und unzeitgemäßen Bestandsgebäuden, während es in zentralen Lagen und hochwertigen Flächen kaum Verfügbarkeiten gibt. Das lässt sich auch in der Mietentwicklung ablesen: Die Spitzenmieten entwickeln sich tendenziell nach oben, die Durchschnittsmieten nach unten.“

Für 2024 erwartet GPP eher zurückhaltende Marktakteure und ein ähnliches Ergebnis wie 2023. „Sollte die jüngst in verschiedenen Studien und Indizes attestierte, sich leicht aufhellende Stimmung in der deutschen Wirtschaft anhalten, könnte das Ergebnis auch etwas darüber liegen.“

Zu German Property Partners gehören Grossmann & Berger Immobilien, Anteon Immobilien, GREIF & CONTZEN Immobilien, blackolive und E & G Real Estate.

Quelle: DEAL-Magazin

Wesentliche Erkenntnisse der aktuellen Ausarbeitung „Büroimmobilien – Homeoffice – Konjunktur“:

• Trotz Homeoffice und flexiblen Arbeitsplatzkonzepten stieg die Inanspruchnahme von Büroflächen in Deutschland leicht. So konnte die von den Unternehmen verwendete Bürofläche im Jahr 2023 auch um rund 250.000 m² gesteigert werden.
• Homeoffice-Trend ist rückläufig: Gegenüber 2021 verringerte sich der Anteil derer, die jeden Arbeitstag im Homeoffice verbrachten 2022 deutlicher von 10,1 Prozent auf nur noch 7,4 Prozent.
• Durch Homeoffice kam es nicht zu einem Nachfrage-Einbruch. Weitere negative Auswirkungen durch Homeoffice sind auch zukünftig eher nicht zu erwarten, da Unternehmen schon vielfach reagiert haben.
• Kurzfristig kommt es zu einem Anstieg der Leerstände auf den Büromärkten aufgrund der Nachfrageschwäche (vor allem der BIP-Rückgang) und des noch steigenden Angebots (hohe Zahl an Fertigstellung)
• Langfristig wird die Entwicklung des Büroimmobilien-marktes durch das Wirtschaftswachstum und damit der Entwicklung der Bürobeschäftigten geprägt. Hinzu kommen Impulse vom Strukturwandel (Tertiarisierung).

Axel Poppinga, Leiter des Geschäftsbereich Immobilien Deutschland, sieht die Investitionsstrategien der BVT aufgrund der vorliegenden Auswertung von Prof. Dr. Vornholz bestätigt. „Das Thema Homeoffice spielt in unseren Investitionsentscheidungen keine große Rolle mehr. Auch die BVT sieht, wie Prof. Dr. Vornholz, dass sich die Unternehmen mit dem Thema arrangiert und langfristige Lösungen erarbeitet haben. Diese sind im Markt bereits weitgehend „eingepreist“ und werden sich auf die Leerstandsquote kaum mehr auswirken. Entscheidender ist die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, die eine wesentlich größere Auswirkung auf die Leerstandentwicklung hat. Ebenso spielt die nachlassende Neubautätigkeit und die gesunkenen Baugenehmigungen eine Rolle, die sich dämpfend auf die Leerstandquote auswirken wird. Da wir jedoch Büroimmobilien mit langfristig abgeschlossenen Mietverträgen fokussieren, ist für uns ein möglicher Leerstands-Zyklus weniger relevant. Büroimmobilien bleiben für uns weiterhin ein wichtiger Investmentschwerpunkt. Nachdem sich nun langsam Käufer und Verkäufer in ihrer Preiseinschätzung annähern und wir davon ausgehen, dass im 2. Halbjahr 2024 mit den ersten Leitzinssenkungen der EZB zu rechnen ist, sehen wir in 2024 einen guten Zeitpunkt für Investitionen in Büroimmobilien.“

Quelle: DEAL-Magazin

Die Büroimmobilie, bis vor kurzem noch „Everybodys Darling“, wurde 2023 zum Problemfall erklärt. Insbesondere bei Core-Immobilien ist der Markt aufgrund der überraschend schnellen Zinssteigerung fast zum Erliegen gekommen. Es ist ausreichend Eigenkapital für Core-Objekte vorhanden – sowohl aus dem institutionellen als auch dem privaten Sektor. Jedoch fehlt es meistens an willigen Verkäufern, die sich in der aktuellen Finanzierungslandschaft den hohen Renditeanforderungen potenzieller Käufer beugen können oder wollen. Denn die Eigentümer wissen: Die besten Immobilien in den entsprechenden Lagen werden in den kommenden Jahren steigende Mieten erfahren, und von solchen Assets trennt man sich nur ungern.

Hochwertige Bürogebäude werden in Zukunft noch wertvoller – denn sie werden zur Mangelware, weil neue Projekte kaum angestoßen werden. Zwar dürfte infolge von Homeoffice oder einer Rezession auch die Flächennachfrage zurückgehen, dennoch wird der limitierte Bestand an hochwertigen, ESG-konformen Flächen in erstklassigen Lagen nicht ausreichen, um die Nachfrage zu befriedigen. Dies ist eine große Chance, sich entsprechend zu positionieren.

Für viele Bestandsgebäude droht derweil die Transformation zum Stranded Asset – sofern sie nicht auf ESG-Standard gebracht werden. Der Aufwand dafür ist allerdings hoch und die aktuellen Mieteinnahmen reichen im Regelfall nicht aus, um bei den derzeitigen Fremdkapitalkosten eine ESG-Repositionierung ohne größere Umlage durchzuführen. Daher dürften die Büromieten zukünftig nicht nur im Spitzensegment, sondern auch in der Breite steigen. Für eigenkapitalstarke Investoren öffnet sich daher aktuell ein günstiges Zeitfenster, um Zukäufe zu tätigen.

Allerdings wird es nicht für alle Bürostandorte eine Zukunft geben: Einige Büroimmobilien werden künftig ihr Heil in einer anderen Nutzung finden müssen. Das gilt insbesondere für Objekte in der Peripherie der Großstädte, die schon jetzt mit langfristigen Leerständen zu kämpfen haben. Eine Umwidmung von Teilflächen in Einzelhandel, Freizeit, Gastronomie oder Wohnen könnte Druck aus dem Markt nehmen und den Standort verbessern. Zusätzlich werden Quartiersentwicklungen sowie eine Aufwertung der Lagen und damit der Objekte durch eine verbesserte Infrastruktur als Schlüssel gesehen. Auch die Gemeinden sind als Stakeholder in der Pflicht, Bebauungspläne anzupassen und Teil der Repositionierung zu werden. Und zu guter Letzt werden sich auch viele Investmentmanager weiter professionalisieren und von dem strikten Fokus auf eine Assetklasse abrücken. Sie werden künftig generalistischer arbeiten und ausgebildet werden.

Konsens herrscht unter den Marktteilnehmern, dass das Büro trotz Homeoffice ein wichtiger Faktor bleiben wird und weiterhin benötigt wird – wenn auch mit einem geringeren Arbeitsplatzschlüssel und vornehmlich in besseren Lagen. Die Vorteile eines Büros – Identitätsstiftung, Teambildung, kreativer, nicht-linearer Austausch, Schutz von Daten und Geschäftsgeheimnissen – werden vielen Unternehmen gerade deutlich vor Augen geführt.

Die im internationalen Bereich oft festgestellten Verwerfungen des Büromarkts von der Nutzerseite finden in Deutschland nur dort statt, wo man sie auch vermuten würde – in Häusern mit unattraktiven Flächen und schwer erreichbaren Lagen.

2024 wird es eine Marktbelebung geben. Das Zinsniveau wird unter der Headline „Higher for Longer“ als das „New Normal“ einfließen und die Businesspläne entsprechend justiert werden. Verkaufsfaktoren jenseits dem 30-fachen für absolutes Premiumprodukt lassen sich im jetzigen Zinsumfeld rechnerisch nicht herleiten. Dies wird die Neubaupipeline für benötigte ESG-konforme Topflächen trockenlegen und absehbar zu einer Knappheit an Grade-A-Flächen führen. Sammlerobjekte, die im Regelfall nur in dynastischen Zeiträumen gehandelt werden, unterliegen auch heute noch ihren eigenen Mechaniken in der Preisbildung.

Wer diese Entwicklung erkennt und antizyklisch investiert, wird seine Freude am Büroinvestment haben.

Quelle: www.jll.de