Wenn ein Mietinteressent einen exklusiven Beratungsauftrag abschließt, um seinen Suchprozeß koordinieren zu lassen und damit eine umfassendere Dienstleistung zu erhalten, hat er keine Einschränkung in der Auswahl der Objekte.

Auch wenn ein Maklerunternehmen einen exklusiven Vermietungssauftrag für ein Objekt hält, ist in diesem Auftrag die Zusammenarbeit mit anderen Marktteilnehmern geregelt. Mietinteressenten, die ihrerseits einen Berater beauftragt haben, erhalten in Absprache mit dem auf der Objektseite beauftragten Makler Zugriff darauf.

• Beratungs-  und Vermarktungsmandate für Objekte:

Hier beauftragt der Vermieter ein Makler- oder Beratungsunternehmen (in Ausnahmefällen auch mehrere) mit der Koordination der Vermarktungstätigkeiten für sein Objekt. Dieser Vertrag regelt auch die Zusammenarbeit mit weiteren externen Beratern oder Maklern. Hat ein Mietinteressent seinerseits einen Berater ausgewählt und weist dieser seine Beauftragung nach, hat er für seinen Kunden in Abstimmung mit dem objektverantwortlichen Makler auch Zugriff auf diese Objekte. In solchen Fällen werden beide Seiten durch Ihre jeweiligen Interessensvertreter beraten. In den angelsächsischen Märkten ist dies ein bereits seit Jahren übliches Vorgehen.

• Beratungsmandate für Kunden:

Hier werden die Interessen des Mieters durch seinen Berater wahrgenommen. Durch ein Beratungsmandat soll gewährleistet werden, dass der Zugriff auf alle im Markt befindlichen Optionen erfolgt. Eine umfassende Dienstleistung für den Kunden wird in einem schriftlichen Beratungsmandat festgehalten (Sondierung des Marktes, Vergleich der Optionen, Begleitung der Vertragsverhandlungen im Hinblick auf die wirtschaftlichen Konditionen, Erstellung von Raumplanungen, Vergleich von Kennzahlen sowie Handlungsempfehlung). Für den Zeitraum der Beauftragung ist der Berater alleiniger Interessensvertreter des Mieters.

Unterschiedliche Flächendefinitionen an unterschiedlichen Standorten?

In der sogenannten DIN 277 sind unterschiedliche Flächendefinitionen zusammengefasst. Danach wird unterschieden zwischen der sogenannten Bruttogrundfläche (BGF), der Nettoraumfläche (NRF) und Flächen, die nach gif (einer Flächendefinition der Gesellschaft für Immobilienforschung) vermietet werden. Es gelten folgende, ungefähre Anhaltspunkte:

BGF – alle Flächen von der Außenhaut eines Gebäudes bis zur Außenhaut der gegenüberliegenden Seite werden übermessen, auch Schächte und für die Konstruktion des Hauses notwendige Säulen oder Wände.

NRF – hier werden alle Konstruktionsflächen aus der BGF herausgerechnet

gif – entspricht in etwa der NGF

Zu beachten: Mit der Novellierung aus 2016 wurde der Begriff „Netto-Grundfläche (NGF)“ geändert in „Netto-Raumfläche (NRF)“ und die „Nutzfläche (NF)“ wurde umbenannt in „Nutzungsfläche (NUF)“.

Schematische Darstellung der Flächenbezeichnungen nach DIN 277-1: 2016-01

Gebäudetiefe, Raumtiefe, Fensterachsmaß und Zuschnitt eines Hauses sagen zunächst nichts über die Eignung für den Nutzer oder die Flächeneffizienz generell aus. Vielmehr haben unterschiedliche Branchen auch unterschiedliche Raum- und Arbeitsplatzkonzepte – je nach Arbeitsabläufen oder Art der internen Kommunikation und Firmenkultur.

Kreative Nutzer, IT-Unternehmen oder Call Center arbeiten häufig mit offeneren Strukturen und kommen mit größeren Gebäudetiefen besser zurecht, Beratungsunternehmen oder Kanzleien wählen eher die klassische Zellenstruktur und erzielen auf einer Gebäudetiefe von um die 13 m den meist am besten nutzbaren Flächenzuschnitt.

Einige Staaten wie zum Beispiel Belgien, Deutschland, Frankreich, Italien und die Tschechische Republik entwickeln eigene, nationale Standards für die Energiezertifizierung, während andere Länder wie zum Beispiel die Niederlande und Polen auf internationale Standards setzen, die sie auf ihre nationalen Bedürfnisse zuschneiden. In Deutschland wurde das neue Verlagsgebäude des Süddeutschen Verlags in München als erstes Bürogebäude 2010 mit LEED-Gold ausgezeichnet.

Eine Harmonisierung der Standards wäre für die gesamte europäische Immobilienwirtschaft von Vorteil. Neubauten werden zunehmend energiezertifiziert, bedenkt man jedoch, wie gering gegenwärtig der Anteil der Neubauten am gesamten Gebäudebestand ist, dann verstärkt die aufkommende nachträgliche Zertifizierung für bereits bestehende Gebäude die positive Entwicklung.

Führende Standards sind derzeit:

Informationen über LEED finden Sie unter: www.usgbc.org

Informationen über BREEAM finden Sie unter: www.breeam.org

Informationen über DGNB finden Sie unter: www.dgnb.de

Der „International Property Measurement Standard“ (IPMS) wird auf den Immobilienmärkten weltweit für mehr Transparenz und Einheitlichkeit sorgen und ist das Ergebnis einer globalen Initiative, eine einheitliche Methode zur Immobilienflächenermittlung zu entwickeln. Er soll langfristig eine Vielzahl bestehender Standards ersetzen, die derzeit rund um den Globus verwendet werden. Auf die Fläche bezogene Immobilienkennzahlen können damit erstmals weltweit direkt verglichen werden. 

Die RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)* ist Gründungsmitglied der Initiative, die den IPMS entwickelt hat. Insgesamt waren 55 Berufsorganisationen daran beteiligt. Der neue Standard, der von Branchenteilnehmern und Verbänden in aller Welt eingesetzt werden soll, wird damit eine einzige, einheitliche Verfahrensmethode sichern.

Der IPMS wurde entwickelt, da Immobilien weltweit bislang unterschiedlich vermessen wurden und dies zu Unsicherheiten führte. So können beispielsweise in Indien zur Bürofläche auch angegliederte Parkmöglichkeiten hinzugerechnet werden, während in Spanien Freizeiteinrichtungen berücksichtigt werden. In manchen Regionen des Mittleren Ostens können gar „theoretische“ Geschosse einbezogen werden, in anderen Regionen hingegen dürfen nur klimatisierte Flächen berechnet werden, während die tatsächliche Grundfläche irrelevant ist. Je nach verwendetem Messstandard kann die berechnete Fläche ein und desselben Gebäudes um bis zu 24 Prozent variieren.**

* Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist ein britischer Berufsverband von Immobilienfachleuten und Immobiliensachverständigen
** Laut Research des globalen Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL)

Weitere IPMS-Hintergrundinformationen:


• Der IPMS für Büroimmobilien ist verfügbar unter www.ipmsc.org
• Die IMPS-Koalition wurde bei einem Treffen bei der Weltbank vom
  1. bis 2. Mai 2013 ins Leben gerufen.
• Der IPMS für Büroimmobilien ist der erste einer Reihe internationaler Flächenermittlungsstandards, zu denen auch der IPMS für Wohnimmobilien, der IPMS für Industrieimmobilien und der IPMS für Einzelhandelsimmobilien gehören.
• Alle, an der Initiative beteiligten Organisationen, haben sich verpflichtet, den neuen Standard über ihre jeweiligen Leitfäden für Branchenprofis einzuführen.
• RICS Chartered Surveyors werden für ihre Kunden in den Märkten weltweit nach der IPMS-Flächenermittlung arbeiten.

Das Honorar ist Bestandteil des Vermarktungsbudgets des Vermieters, seine Höhe kann abhängig von Standort oder Teilmarkt variieren.

In München werden derzeit üblicherweise in das Vermarktungsbudget einer Neu- oder Anschlußvermietung 3 Nettomonatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer eingestellt.

Vermietungsschilder sind häufig an zu vermarktenden Flächen zu finden. Sie können vom Eigentümer direkt, vom Verwalter oder von einem Vermittlungsbüro bzw. Makler angebracht worden sein. Hinweis: Vermietungsschilder zeigen nicht immer an, dass diese Flächen ausschließlich von dem darauf werbenden Unternehmen angeboten werden. Ein Schild ist also kein eindeutiger Hinweis auf eine alleinige Vermarktung des Objektes durch den Werber auf dem Plakat.